Je staat er misschien niet bij stil, maar als je als zelfstandige een huis wilt kopen, speelt er een heel ander spel dan wanneer je in loondienst bent. Geen vast maandsalaris dat netjes op je rekening verschijnt.
▶Inhoudsopgave
Nee, als ZZP'er is je inkomen vaak een rollercoaster van facturen, betalingen en onverwachte kosten. En kredietverstrekkers?
Die zien dat graag zwart op wit. In dit artikel duiken we in de keuken van de bank en leggen we precies uit hoe ze jouw inkomen berekenen. Want hoe beter je het snapt, hoe groter je kansen op die felbegeerde lening of hypotheek.
De magische formule: Het toetsingsinkomen
Als je denkt dat de bank gewoon kijkt naar wat er op je rekening staat, heb je het mis. Kredietverstrekkers werken met een speciaal begrip: het toetsingsinkomen.
Dit is het inkomen dat ze gebruiken om te berekenen of je je hypotheeklasten kunt dragen. Het is een soort gecorrigeerde versie van wat je verdient. Het doel? Zorgen dat ze een realistisch beeld krijgen van wat je overhoudt na alle bedrijfskosten en belastingen.
Voor een ZZP'er is dit vaak lager dan je bruto-omzet, maar soms hoger dan je winst.
Het is een nauwkeurige berekening die de bank uitvoert op basis van je financiële administratie van de afgelopen jaren.
Hoe je inkomen precies wordt berekend
De berekening van je inkomen als ZZP'er is een secuur proces. Hoewel elke kredietverstrekker zijn eigen methoden heeft, zijn er een aantal vaste elementen die vrijwel altijd terugkomen.
1. Je omzet van de afgelopen jaren
Laten we ze stap voor stap bekijken. De basis van de berekening is je totale factureringsomzet.
2. De aftrekposten: Belastingen en premies
Meestal kijken banken naar de afgelopen drie kalenderjaren. Heb je pas net je bedrijf? Dan volstaat soms één jaar, maar dan moet je wel een flinke buffer hebben.
3. Bedrijfskosten: Wat kost je werk?
De bank neemt je omzet als startpunt, maar dit is nog lang niet je inkomen. Van je bruto-omzet gaat er een flink bedrag af.
De bank haalt allereerst de inkomstenbelasting en premies voor de volksverzekeringen (zoals de AOW) van je omzet af. Dit is wettelijk verplicht en zorgt ervoor dat ze kijken naar wat er daadwerkelijk overblijft voor jou. Om te kunnen werken, maak je kosten. Kredietverstrekkers begrijpen dit en tellen deze kosten vaak af van je omzet. Denk hierbij aan:
- Administratiekosten: Boekhouding, advies en software.
- Materiaal en gereedschap: Wat je nodig hebt om je klus te klaren.
- Reiskosten: Brandstof of openbaar vervoer voor zakelijke afspraken.
- Verzekeringen: Bedrijfsaansprakelijkheid of een beroepsverzekering.
De kunst is om al deze kosten netjes te boeken. De bank rekent met een gemiddelde van de afgelopen jaren.
Als je kosten plotseling stijgen, moet je dat kunnen uitleggen. Hier schuilt een valkuil voor veel ondernemers. Je privé-uitgaven tellen niet mee als bedrijfskosten.
4. De aftrek van persoonlijke kosten (PK)
Sinds 2023 is de regelgeving rondom persoonlijke kosten (PK) strenger geworden. Je kunt niet zomaar je boodschappen of vakanties aftrekken.
Wel mag je een deel van je huisvesting en bijvoorbeeld een laptop aftrekken, maar de belastingdienst (en dus de bank) hanteert hier strikte limieten voor. De hoogte van de aftrek is vaak beperkt tot een percentage van je totale kosten, wat invloed kan hebben op je uiteindelijke toetsingsinkomen. Een interessante factor is de ‘salarisruimte’.
5. De salarisruimte: Wat zou je in loondienst verdienen?
Sommige banken berekenen wat je zou verdienen als je in loondienst was. Ze delen je omzet door een factor (vaak rond de 1,2 tot 1,4) om een redelijk salaris te bepalen.
Dit is een indicatie van je koopkracht. Als je als ZZP'er structureel meer verdient dan een werknemer met dezelfde functie, speelt dat in je voordeel, mede afhankelijk van je debt service coverage ratio.
De hypotheekberekening: Van inkomen naar lening
Zodra het toetsingsinkomen is vastgesteld, begint het echte rekenwerk. De bank gebruikt dit inkomen om te bepalen hoeveel je maximaal mag lenen.
Dit gebeurt aan de hand van de zogenaamde Loan-to-Income (LTI) ratio. Deze ratio bepaalt welk percentage van je inkomen je maximaal aan hypotheeklasten mag besteden. In Nederland ligt dit percentage vaak rond de 100% van je bruto-inkomen, afhankelijk van de markt en je persoonlijke situatie.
Maar er is meer: de bank kijkt ook naar je maandelijkse lasten en je algemene uitgavenpatroon. Voor een goede beoordeling is het bovendien belangrijk om te weten waarom je een jaarrekening nodig hebt voor een lening.
Een andere belangrijke maatstaf is de Debt-to-Income (DTI) ratio. Dit is de verhouding tussen je totale schulden en je inkomen.
Een lage DTI (bijvoorbeeld onder de 35%) is gunstig. Als je al veel andere leningen hebt, kan dit je maximale hypotheek flink drukken.
Factoren die de beoordeling beïnvloeden
Naast de harde cijfers kijkt de bank naar het totaalplaatje. Je inkomen is belangrijk, maar zeker niet het enige. Andere factoren die meespelen zijn:
- De stabiliteit van je bedrijf: Hoe langer je bestaat, hoe beter. Een stabiele branche (zoals zorg of IT) werkt in je voordeel.
- Je klantenbestand: Heb je vaste klanten of een groot contract? Dat zorgt voor zekerheid.
- Je eigen vermogen: Hoe meer eigen geld je inbrengt, hoe minder risico de bank loopt.
- Je administratie: Een sluitende boekhouding zonder gaten in de cijfers is essentieel.
Hoe vergroot je je kansen als ZZP'er?
Wil je weten hoe je je kansen op een lening of hypotheek vergroot? Hier zijn concrete tips om je financiële plaatje sterker te maken.
Zorg voor een sluitende administratie
De administratie is je visitekaartje. Zorg dat je jaarrekeningen kloppen en dat je alle bonnetjes en facturen bewaart.
Verhoog je winstmarge
Een accountant of boekhouder kan helpen om je cijfers optimaal te presenteren. Geen chaos, maar helderheid. Probeer je kosten laag te houden en je tarieven te verhogen.
Bouw een buffer op
Een hogere winstmarge zorgt voor een hoger toetsingsinkomen. Dit klinkt logisch, maar veel ondernemers vergeten hun tarieven jaarlijks te indexeren.
Zoek een specialistische kredietverstrekker
Een financiële buffer van minimaal drie tot zes maanden bedrijfskosten geeft de bank vertrouwen. Het toont aan dat je bestand bent tegen tegenvallers. Niet elke bank is ZZP-vriendelijk. Sommige banken, zoals ABN AMRO, ING of Rabobank, hebben speciale afdelingen voor ondernemers.
Verlaag je schuldenlast
Er zijn ook gespecialiseerde hypotheekverstrekkers die specifiek kijken naar de situatie van freelancers en ZZP'ers.
Zij snappen dat je inkomen soms schommelt. Probeer bestaande schulden af te lossen voordat je een nieuwe aanvraag doet. Een lagere schuld betekent een lagere DTI-ratio en dus meer financiële ruimte voor een hypotheek.
Als ZZP'er is het verkrijgen van een lening of hypotheek een uitdaging, maar zeker niet onmogelijk. Door je financiën op orde te hebben en te begrijpen waarom je jaarcijfer zo zwaar telt, stap je zelfverzekerd het gesprek in.
Zorg dat je cijfers kloppen, je verleden stabiel is en je toekomstplannen helder zijn. Dan staat niets een financiering in de weg.
Veelgestelde vragen
Wat is precies het toetsinkomen voor een zelfstandige?
Als ZZP'er heb je geen vast salaris, dus de bank kijkt niet naar je loonstroken.
Hoe wordt mijn inkomen als zzp'er precies berekend voor een hypotheek?
In plaats daarvan berekenen ze het ‘toetsinkomen’ – dit is het inkomen dat ze gebruiken om te bepalen of je de hypotheeklasten kunt dragen. Het toetsinkomen is een gecorrigeerde versie van je omzet, waarbij rekening wordt gehouden met belastingen en bedrijfskosten. De bank kijkt naar je totale factureringsomzet van de afgelopen drie jaar. Vervolgens trekken ze inkomstenbelasting en premies voor de volksverzekeringen af.
Wat is het verschil tussen mijn bruto-omzet en mijn toetsingsinkomen als zzp'er?
Daarnaast worden bedrijfskosten, zoals administratiekosten, materiaalkosten en reiskosten, ook afgetrokken van je omzet. Dit geeft een realistisch beeld van wat je daadwerkelijk overhoudt.
Hoeveel jaar financiële gegevens moet ik de bank verstrekken als zzp'er?
Je bruto-omzet is het totale bedrag dat je factureert. Het toetsingsinkomen is een lager bedrag, omdat de bank inkomstenbelasting en premies voor de volksverzekeringen afdraagt, evenals bedrijfskosten.
Welke bedrijfskosten worden meegenomen bij het berekenen van mijn toetsingsinkomen?
Het toetsingsinkomen geeft een betere indicatie van je daadwerkelijke overwaarde. De bank gebruikt meestal de financiële gegevens van de afgelopen drie kalenderjaren om je inkomen te berekenen. Als je net je bedrijf hebt gestart, kan een periode van één jaar voldoende zijn, maar dan moet je wel een flinke buffer hebben om te laten zien dat je inkomsten stabiel zijn.
De bank rekent met een gemiddelde van je bedrijfskosten over de afgelopen jaren. Denk hierbij aan kosten zoals administratiekosten, materiaalkosten, reiskosten en verzekeringen. Het is belangrijk om al deze kosten netjes te boeken, zodat de bank een accurate berekening kan uitvoeren.